Les investisseurs du vivier
Lorsque vous vous lancez dans un projet immobilier, le financement est la clé de la réussite de votre investissement locatif. Le montant du crédit, sa durée, ainsi que les conditions d’obtention et de remboursement du prêt pèsent beaucoup sur la rentabilité globale de votre investissement. Depuis début 2022, les conditions de prêt immobilier ont beaucoup évolué avec le durcissement des critères d’obtention auprès des banques. IDV répond à toutes vos questions pour que vous puissiez aborder sereinement cette étape clé de votre parcours d’investisseur immobilier. 

Pourquoi les conditions bancaires se sont-elles durcies ?

Même si l’annonce du durcissement des conditions bancaires peut sonner comme une mauvaise nouvelle pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif, il faut garder la tête froide et prendre un peu de recul sur cette décision des organismes de financement. En effet, le durcissement des conditions de prêt immobilier s’accompagne avant tout d’une meilleure sécurisation des personnes qui contractent un emprunt bancaire. Les banques sont beaucoup plus vigilantes sur votre situation financière avant de vous accorder votre prêt immobilier, et c’est dans votre intérêt ! Qui dit conditions de prêt immobilier plus strictes, dit remboursement plus serein de votre crédit immobilier. 
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Si aujourd’hui vous décidez d’investir dans l’immobilier, c’est certainement parce que vous avez une situation stable qui vous permet de vivre correctement, que vous avez déjà accumulé de l’épargne et que vous souhaitez la faire fructifier pour vous enrichir. Or, se mettre dans une situation délicate pour un remboursement de prêt immobilier n’est dans l’intérêt de personne, et encore moins lorsque vous êtes dans une situation financière confortable à l’heure actuelle. Ce durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier permet donc de protéger les investisseurs qui pourraient avoir les yeux plus gros que le ventre. Alors relativisez et apprenez à composer avec ces nouvelles conditions bancaires pour continuer à développer votre patrimoine immobilier sereinement. 

Quelles sont les nouvelles conditions bancaires pour 2022 ?

Un taux d’endettement qui passe de 33 à 35%

Si cette nouvelle condition d’obtention de crédit immobilier peut paraître surprenante, elle est en réalité un faux ami. Au premier abord on pourrait penser que la banque nous fait alors la faveur de nous accorder un montant d’emprunt plus important qu’auparavant. Mais il faut creuser cette nouvelle mesure pour bien comprendre les tenants et aboutissants de ce taux d’endettement de 35%. En réalité, lorsque le taux d’endettement était fixé à 33%, l’assurance de prêt n’était pas prise en compte dans ce taux d’endettement. Désormais, la règle des 35% inclut dans le taux d’endettement le montant de l’assurance prêt, ce qui peut être une meilleure nouvelle pour certains que pour d’autres… Cette nouvelle règle à une conséquence directe sur les emprunteurs plus âgés ou souffrant d’une pathologie, qui devront s’acquitter d’une assurance de prêt plus importante que les investisseurs plus jeunes et en pleine forme. Même si ce taux d’endettement de 35% ne met plus tout le monde sur un pied d’égalité, cela reste une capacité d’emprunt intéressante qui permet de mettre sur pied des projets immobiliers intéressants. 
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Il existe également des montages qui permettent de contourner cette nouvelle règle du jeu. Cela consiste notamment à acheter son bien immobilier en SCI. En effet, pour un achat en société, la règle des 35% ne s’applique pas. Ainsi, pour les investisseurs les plus aguerris qui plafonnent à leur taux d’endettement maximal, il reste donc cette solution alternative pour continuer de développer des projets d’investissement immobilier. Il faudra alors monter un dossier de prêt bien ficelé et convainquant pour que les banques vous accordent le prêt immobilier. 

Le retour de l’apport

Il y a encore quelques années, obtenir un prêt immobilier sans apport était une pratique courante. L’année 2019 était une année très propice à l’obtention d’un prêt immobilier sans apport. En 2020, l’octroi d’un crédit immobilier sans apport est devenu plus limité pour se raréfier encore plus en 2021. Aujourd’hui, même s’il existe encore des prêts immobiliers obtenus sans apport, ce ne sont que des cas rares réservés à certains profils d’emprunteurs qui plaisent particulièrement aux banques. En 2022, pour envisager d’obtenir un prêt immobilier sans apport il faut avoir un emploi qui plaît aux banques, très bien gagner sa vie et avoir une grosse épargne de côté pour pouvoir être en mesure de négocier avec la banque. Dans tous les cas, il vaut mieux partir du principe que vous allez devoir apporter 10% du montant de votre projet immobilier pour rentrer dans les conditions d’obtention de prêt immobilier. 

Une durée maximale de prêt revue à la baisse

Là où l’investisseur immobilier cherche à obtenir un prêt de la plus longue durée possible pour équilibrer son projet et amortir son projet grâce aux loyers encaissés par les locataires, aujourd’hui la durée de remboursement de prêt a été revue également selon les profils des emprunteurs. En 2022, pour un achat de résidence principale, certains profils peuvent encore obtenir un prêt immobilier sur 27 ans, pour un bien acheté neuf ou dont plus de 25% du montant du prêt est destiné aux travaux. Dans la plupart des cas, pour un achat de résidence principale, le prêt immobilier durera 25 ans. Dans le cas d’un investissement locatif à destination de pôles d’habitation tels qu’un appartement, une maison ou une colocation, les banques prêteront sur 20 ans. Pour un investissement en local commercial, les banques ne prêteront que sur 15 ans. En revanche, il est possible d’obtenir une dérogation et d’emprunter sur 20 ans, si cet investissement est mêlé à une partie habitation qui représente plus de 50% des loyers des locaux commerciaux. 

Une prise en compte de 90% des loyers perçus dans votre taux d’endettement

Jusqu’à lors, pour calculer le taux d’endettement des emprunteurs propriétaires de biens locatifs, seul 70% du montant des loyers perçus était pris en compte par la banque. Dans les nouvelles conditions de prêt immobilier de 2022, certaines banques vont jusqu’à 90% du montant de ces loyers perçus. Pour certaines personnes cette nouvelle règle peut augmenter de 10% le montant de leur capacité d’emprunt. Ces nouvelles conditions d’emprunt offrent donc de belles opportunités aux investisseurs et permettent de décupler l’effet de levier de l’emprunt bancaire. 

Faites-vous accompagner par un conseiller en investissement immobilier

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Ces nouvelles conditions d’obtention de prêt immobilier sont certes plus contraignantes, mais elles ouvrent également la porte à de nouvelles opportunités pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Chez IDV, nous sommes spécialisés dans l’accompagnement des investisseurs, novices et aguerris. Notre mission : rendre l’investissement locatif accessible au plus grand nombre, tout en vous garantissant de mener ce projet immobilier sereinement grâce à une offre d’investissement locatif clé en main. L’emprunt bancaire étant un sujet pivot dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier, n’hésitez pas à nous solliciter pour bénéficier d’1H de coaching avec l’un des experts de l’équipe IDV. Nous prendrons le temps d’analyser les conditions bancaires auxquelles vous pourriez prétendre, selon votre profil et le projet d’investissement locatif dans lequel vous souhaitez vous lancer. Prenez rendez-vous dès maintenant !