Comment bien choisir ses locataires ?

Et comment avoir une relation positive avec eux.

Lorsqu’on investit dans l’immobilier la première crainte que l’on a c’est celle qui est liée aux locataires. En effet on l’a tous entendu que ce soit pendant des repas de famille, que ça soit avec des amis des collègues de travail : investir c’est bien, gérer c’est une toute autre histoire !

Aujourd’hui la gestion locative c’est notre métier puisque si tu découvres cette vidéo je suis le Président Fondateur de la société les Investisseurs Du Vivier qui est une société que j’ai créée il ya un peu plus d’un an qui accompagne aujourd’hui des dizaines de clients dans le développement d’un parc immobilier.

Donc, comment choisir ses locataires pour justement arriver à avoir un investissement qui est pérenne, un investissement qui est rentable et surtout développer un parc immobilier conséquent.

1. Rénover votre bien comme s’il était pour vous

En fait c’est tout bête mais on choisit son locataire en lui donnant quelque chose qui nous ressemble. Quand les 3/4 des propriétaire donnent un bac à douche en plastique et une kitchenette moi je vais faire l’ inverse je vais rénover les biens que je met en investissement locatif comme si je les rénovait pour en faire ma résidence principale.

De cette manière, les locataires potentiels vont se projeter et respecter le bien car celui-ci n’existe pas ailleurs. Ce pari est gagnant car à chaque fois que l’on met un bien en location on ne tombe que sur des locataires qui sont agréables à gérer puisque tous les locataires qui sont des « locataires à problème » ne viennent pas dans mes bras car ils ne se sentent pas à l’aise.

2.Un loyer cohérent avec le bien

C’est parfois compliqué à entendre pour un investisseur qui cherchent la rentabilité mais c’est le faitde m’être qu’on appelle un loyer cohérent.
Aujourd’hui on a toujours envie d’aller chercher la rentabilité la plus haute mais le fait d’avoir un loyer qui est légèrement en dessous du prix du marché va nous permettre justement de sélectionner les locataires mais en plus de pouvoir sélectionner les locataires ça va permettre justement d’avoir des personnes qui sont des profils qui ne vont pas forcément compter uniquement sur les aides sociales pour financer le loyer et qui vont se dire bah de toute façon l’état paie donc je peux me permettre de mettre un petit peu plus.

L’exemple qu’on avec la maison dans laquelle est tournée la vidéo.
C’est une maison dans une résidence, avec un garage, d’environ 90 metrès carrés, idéalement située.
Cette maison, meublée pourrait être louée à peu près 100€ mais on va chercher un loyer plutôt à 900€, voir 950€. On ne met pas la corde au cou des locataires, qui vont se projeter et cela va aider à conserver des échanges cordiaux avec eux puisque ces personnes n’ont pas l’impression d’avoir une épée de Damoclès au dessus de leur tête à chaque paiement de loyer.

” le fait d’avoir un loyer qui est légèrement en dessous du prix du marché va nous permettre justement de sélectionner les locataires “

Victor Claudot, Président fondateur de IDV

3. Le bail locatif

La troisième chose c’est une chose que j’apprécie tout particulièrement mais ça c’est une déformation professionnelle héritée de mon ancien metier.
J’ai été habitué à lire les petites lignes.
Les petites lignes, c’est ce qu’on retrouve dans les contrats qui font 10 15 20 25 pages que personne ne lit que tout le monde signe.

Et ben justement moi j’aime bien m’amuser et aujourd’hui le contrat qui nous concerne c’est le bail c’est le bail de location. Je vous invite sincèrement à rédiger votre bail en étant le plus sérieux possible et en étant le plus pointilleux car ça va vous permettre deux choses :

  • La première en cas de litige avec des locataires.

Il y-a quelques temps des locataires ont changé le système de chauffage sans mon autorisation. Ce nouveau système de chauffage basé sur du rgi de condensation à créé de l’humidité dans la pièce parce qu’on avait une peinture à l’eau qui n’était pas compatible.

Nous avions integré une clause au bail.
Cela a permis justement de non seulement faire prendre en charge par les locataires les conséquences financières, mais surtout de valider une bonne entente avec les locataires puisque ayant lu dans le détail l’ensemble des pages du bail ils s’en rappelaient et étaient conscients de cet aspect.

  • Lever le doute sur un potentiel locataire.

En complément, c’est quelque chose que nous on voit
Souvent. Si vous avez un profil sur lequel vous avez un doute, demander lui de s’assoir avec vous une demi heure pour lire votre bail et le décortiquer. Vous verrez tout de suite la personne totalement désinteressée, qui n’en a rien à faire alors que c’est un élément important, un contrat qui vous uni. Que va faire ce type de personne s’il y-a un dégat des eaux ?

2.Donner pour recevoir

La petite astuce : donner pour recevoir.

C’est très bête mais comme je dis toujours un bon investisseur est un investisseur qui sait investir, et quelqu’un qui sait investir c’est qui c’est quelqu’un qui est capable de donner pour recevoir.

Ayez toujours un discours clément et vos locataires et soyez prêts, lorsque votre locataire rentre dans les lieux à faire un petit cadeau. Cela peut être une bouteille de champagne, cela peut être un bouquet de fleurs ça peut être une petite attention placée dans la maison qui fait que ça va vous permettre de créer un lien vraiment exclusif avec eux parce que personne ne le fait ils ne sont pas habitués à ça et grâce à ça il se retrouvent dans une situation où vous n’êtes plus le propriétaire vous êtes un être humain qui leur offre une solution qui leur offre un confort et croyez moi lorsque demain ils auront besoin ou lorsque demain il y aura un problème dans le bien ça sera les premiers à vous contacter

” le fait d’avoir un loyer qui est légèrement en dessous du prix du marché va nous permettre justement de sélectionner les locataires “

Victor Claudot, Président fondateur de IDV